Quand vous décidez d’acquérir des biens immobiliers en association avec d’autres individus, vous passez en copropriété. Pour assurer une bonne gestion de cette copropriété et éviter d’éventuels problèmes, la meilleure solution est d’établir un syndicat de copropriété. Cette solution vous permet non seulement de vivre en toute quiétude, mais aussi de n’avoir constamment pas le besoin de tout contrôler. Alors, qu’est-ce qu’un syndicat de copropriété, pourquoi en choisir un et que faire quand on n’en est pas satisfait ?

Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriété

Quand un ensemble immobilier appartient à plusieurs personnes et que ces biens immobiliers comprennent tant des parties qui appartiennent à tous que d’autres qui sont privatives, alors on parle de copropriété. Cet état de propriété est réglementé par la loi depuis le 10 juillet 1965. Après modification en 1967, celle-ci définit 3 acteurs très importants, mais avec des buts différents.

  • En premier lieu, l’assemblée générale représente la totalité des copropriétaires.
  • Ensuite, nous avons le syndicat de copropriété qui s’occupe d’exécuter les décisions de l’assemblée générale. De même, elle prend en charge de couramment gérer les affaires des biens immobiliers.
  • Et enfin, le conseil syndical est mis sur pied par une élection des copropriétaires. Le conseil syndical contrôle le syndicat dans son travail, et ce tout au long de l’année.

Composition du syndicat de copropriété.

Faisons un focus sur le syndicat de copropriété. Ce dernier, entre les acteurs que nous venons de citer, joue le plus grand rôle dans la bonne gestion de votre bien et donc de votre bien-être. Le syndicat de copropriété est composé comme l’assemblée générale de tous les copropriétaires et sans aucune exception. Le syndicat de copropriété est doté de la personnalité juridique, et y appartenir ne nécessite aucune formalité préalable tant que vous êtes copropriétaire. Ainsi fait, ce syndicat devient une collectivité juridique qui peut donc aller en justice ou souscrire à des contrats.

Droits et obligations du syndicat de copropriété.

Tout syndicat de copropriété dispose de droits, d’obligations envers les membres et donc des responsabilités envers eux. De ce fait, le syndicat de chaque bien immobilier doit tenir compte de ses responsabilités pour ne pas avoir à rendre compte devant la loi de sa responsabilité civile. Comme dit plus haut, les biens en copropriétés comprennent des parties privatives et des parties communes à tous. Les parties communes n’appartiennent pas exclusivement au syndicat, et celui-ci a pourtant la responsabilité de s’assurer de leur bonne conservation, de bien les administrer et de défendre les intérêts de la collectivité de ces copropriétaires. Les parties communes des biens en copropriété sont indivises pour tous les copropriétaires. Donc, leur bonne gestion profite à tous.

Réglementation des syndicats de copropriétés

Dans le but de faire le recensement de tous les biens en copropriété, la loi Alur a été votée en 2014. Elle exige l’immatriculation de tous les syndicats de copropriété. Recensés ainsi sur le plan national, ces biens en copropriété pourront bénéficier de cette loi pour l’accès au logement et à l’urbanisme. Les pouvoirs publics se devaient de connaître leurs prérogatives sur les biens en copropriété. Depuis fin décembre 2016, les immatriculations ont démarré. Cela a commencé par les biens immobiliers qui dépassent les 200 lots. Ceux de 50 lots avaient jusqu’au 31 décembre 2017 pour s’immatriculer auprès des institutions compétentes. Ceux qui restaient étant inférieur aux 50 lots avaient jusqu’en fin 2018 pour se régulariser. Pour aussi mettre tout le monde à égalité, les modes de fonctionnement de ce nouveau registre viennent d’être publiés. Ne peuvent accéder à ce registre que ceux qui vont s’y déclarer, et les conditions d’accès et de consultation du registre sont d’ailleurs bien claires et établies.

Quel rôle joue le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat, nous l’avons dit précédemment, doit assurer la bonne administration des immeubles en copropriété. Pour atteindre les divers objectifs qu’il s’est fixés, le syndicat doit poser certains actes.

  • Il peut voter le budget prévisionnel de l’année. Ce budget permettra de faire les dépenses de maintenance courantes, de faire fonctionner les parties communes du bien immobilier. Ce budget permettra également d’équiper l’immeuble au besoin et de prévoir les travaux de nécessité dans les biens en copropriété.
  • Le syndicat ayant la possibilité de faire au nom de tous des transactions financières, mais aussi juridiques peut donc acquérir ou vendre et établir des actes pour les attester. De même, le syndicat peut se permettre de faire un prêt bancaire au nom de la collectivité.
  • Au niveau de son fonctionnement même, il peut apporter des changements au règlement de la copropriété et changer de syndicat.

Les assemblées générales des biens en copropriétés, étant constituées par tous les membres des copropriétaires, se retrouvent une fois par an au moins. Donc, est présent le syndicat de copropriété qui joue à cet effet le rôle de secrétaire de séance. On désignera par la suite un président et des scrutateurs au besoin. Pendant cette ou ces séances, le syndicat au vu et au su de tous vote toutes les décisions qui auront cours durant l’année. À l’étude de l’ordre du jour, chaque point soulevé fait l’objet d’un vote de chaque copropriétaire ou de son représentant. Suivant les parts que chacun possède dans le bien en copropriété en commun, il émet son vote de façon proportionnel. Après vote, l’exécution de toutes décisions revient au syndicat.

Pourquoi changer de syndicat de copropriété ?

Quand votre syndicat se retrouve incapable d’assurer ses rôles, vous devez le changer pour l’intérêt des biens en copropriété. Il n’est pas facile de constamment entretenir et gérer un immeuble en copropriété tout en tenant compte des sensibilités de chacun. Cela a des retombées directes sur votre vie personnelle. Quand un syndicat prend donc la responsabilité de gérer l’état de votre bien immobilier, il vous est redevable d’un travail impeccable. Dans le cas contraire, penser à en prendre un nouveau n’est pas un luxe ni interdit, mais plutôt recommandé. Plusieurs raisons peuvent entraîner une décision si importante. Tout d’abord, quand un syndicat fournit des prestations de piètre qualité, ou qu’il confie certaines de ses charges à des incompétents, vous êtes en droit de demander des comptes. Si les services offerts ne sont pas de meilleure qualité, et que comme vous, la majorité des copropriétaires s’en plaignent, la tenue d’une assemblée générale peut alors s’imposer. À l’ordre du jour, vous aurez l’éventualité de changer de syndic de copro. Le syndicat, outre ce qui vient d’être évoqué, se doit d’être un bon gestionnaire.

Un orchestre bien organisé

Comme un orchestre bien organisé et au fait de la cadence et de la musique à jouer, les copropriétaires se doivent de suivre le rythme du chef d’orchestre qui n’est rien d’autre que le syndicat de copropriétaires. Ainsi, si la musique est discordante, ce sera la faute du chef d’orchestre et bien assez tôt, la fin de la récréation peut être sifflée. En matière de gestion, les résidents doivent avoir un service irréprochable. Donc, dans le cas où il est envisagé de démettre le syndicat en faute, autant vérifier que le prochain pourra remplir ses rôles.

Quand on réside dans un immeuble, bien d’incidents peuvent survenir à n’importe quel moment, comme la panne d’ascenseur ou une fuite d’eau. Dans ces genres de cas, la réactivité du syndicat est primordiale et gage d’un bon fonctionnement interne. Quand votre syndicat réagit vite, il ne travaille qu’avec des prestataires prompts à l’appel et dans le cas contraire, tout l’immeuble en est victime. Une des qualités de votre syndicat de copropriété est de réagir au quart de tour devant les problèmes.

Mauvaises négociations avec les prestataires

Dans toute gestion d’immeubles, les charges sont fixes quoiqu’elles subissent des hausses régulières. Il s’agit des impôts, des charges de l’électricité et de l’eau. Ainsi, pour ce qui est des charges internes de votre immeuble, il est bien possible de les garder sous un seuil bien précis tout en fournissant des prestations impeccables. Ce seuil est le fruit des différentes négociations de votre syndicat avec les prestataires qui vont intervenir tout au long de l’année, et ce même en cas de surprises financières. Toutefois, vérifiez toujours le rapport qualité-prix pour ne pas avoir à souffrir des désagréments plus tard. Si votre syndicat est dans l’incapacité de vous assurer tous ces points durant l’exercice de ses fonctions, alors vous ferez mieux de le changer.

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