Le secteur immobilier est aujourd’hui en plein essor et contribue efficacement au taux de croissance des pays qui ont su l’encadrer avec des lois de réduction fiscale. C’est ainsi que la réhabilitation du patrimoine historique français est devenue une préoccupation se trouvant au cœur d’une loi de défiscalisation : la loi Malraux. C’est la formule toute trouvée par les autorités françaises pour inciter les investissements dans la réhabilitation des monuments historiques dans une zone du territoire français. Mais que retenir de cette loi et quels sont ses avantages ? C’est ce que nous vous invitons à découvrir dans la suite de cet article.

Loi Malraux : Quelle est son origine et comment se présente-t-elle ?

Le dispositif de défiscalisation Malraux a été institué par André Malraux en 1962. Par cette loi n° 62-903 du 4 août 1962, André Malraux a légiféré sur la protection et la conservation des biens historiques français. Disons que dans le souci de protéger la totalité des quartiers historiques, l’État, par le l’intermédiaire de la loi Malraux, a transféré aux promoteurs immobiliers privés, la restauration d’une portion du patrimoine historique national. C’est le début donc des aménagements des centres ville pour favoriser les déplacements et le développement des espaces commerciaux, bureaux et services. Ce qui a donné naissance à la toute première zone sauvegardée dans les villes de Dordogne et de Sarlat. La conservation des rues moyenâgeuses et des façades aux allures renaissantes est devenue donc une réalité.

Aujourd’hui, la loi Malraux au cours de ses longues années de parcours élogieux, une évolution relative non seulement aux modalités d’application, mais aussi aux avantages fiscaux. Depuis le mois de janvier 2009, la réduction fiscale est devenue l’avantage majeur du dispositif Malraux. Il est vrai que l’ancienne formule de cette loi de défiscalisation (surtout pour les autorisations de construire valide jusqu’en fin 2008) permettait de défalquer des revenus les montants engagés dans les travaux. Mais, actuellement, la réduction fiscale est échelonnée sur le temps des travaux et ne doit en aucun cas excéder 4 années. Toujours dans son élan évolutif, le statut Malraux a subi des modifications en 2016. Visitez www.loi-malraux-monuments-historiques.fr pour en savoir un peu plus sur le dispositif Malraux.

Les réformes de la loi Malraux en 2016

La loi Malraux révisée et publiée le 30 décembre 2016 a prévu de nouvelles mesures d’application pour plus de souplesse fiscale afin d’inciter davantage les investisseurs immobiliers. Ainsi, trois nouvelles modifications majeures ont été apportées à cette loi :

Une nouvelle couverture géographique de la loi Malraux

Il faut dire ici qu’à travers la loi du 07 juillet 2016 portant Liberté de la Création, Architecture et Patrimoine, les SPR classés furent nés. Les SPR classés désignent simplement les Sites Patrimoniaux Remarquables classés. Cette nouvelle mesure s’inscrit dans la logique d’adaptation d’une zone d’application géographique à la diminution d’impôts. Ceci a pour objectif de reconnaitre d’abord la mise sur pied des SPR et de préserver une distinction de taux sur la base de l’actuel modèle Malraux au sein des SPR. Mais la finalité de cette loi rectificative Malraux 2016 reste le renforcement de l’attractivité des investissements immobiliers.

Le dispositif Malraux 2016 garantit aux investisseurs plus de souplesse dans la réalisation des travaux de réaménagement des monuments historiques

En effet, le plafonnement des dépenses engagées dans les travaux vous ouvre désormais les portes des réductions fiscales exceptionnelles et pluriannuelles. Il faut ajouter que les dépenses associées à la réduction d’impôts sont fixées dorénavant à 400 000 € pour une durée de 4 ans au lieu de 100 000 € pour un an par le passé. Il est même possible que les investisseurs reportent durant trois ans la portion de réduction fiscale qui n’aurait pas été payée au cours de l’année d’imposition.

La réforme de la loi Malraux en 2016 prédispose les investissements Malraux à des réductions d’impôts sur les logements destinés à l’habitation après les travaux de rénovation.

Ceci prend en compte même les locaux qui, autrefois, n’étaient pas prévus pour être habités comme les bureaux qui seraient réaménagés. Cela permet de reconsidérer leur condition initiale. Il s’agit ici de ce qu’on peut appeler l’affectation d’origine de l’emplacement en fonction de sa destination après les travaux de réhabilitation. Cette action permet d’évaluer son éligibilité aux dispositions Malraux de réduction fiscale. Cependant, elle peut être dommageable dans certains cas à la rénovation de quelques immeubles ; ce qui risquerait de remettre en cause l’encouragement des investissements dans la construction de nouvelles habitations dont l’offre est très limitée.

Les caractéristiques de la loi Malraux 2019

À l’instar de la loi Pinel, rappelons que le dispositif Malraux encadre les investissements locatifs dans le secteur immobilier. Il permet ainsi aux particuliers ayant un portefeuille lourd de disposer d’une alternative fiscale adéquate et rationnelle. Cette solution fiscale est relative aux travaux de rénovation des biens meubles inscrits à la nomenclature des patrimoines historiques (surtout les monuments historiques). Pour l’année 2019, les dispositions de réduction d’impôts de cette loi de défiscalisation ont été renforcées. Depuis lors, la réduction est calculée au prorata des montants engagés dans les travaux de reconstitution par les investisseurs privés à hauteur de :

  • 30 % pour les logements implantés sur le « Site Patrimonial Remarquable » (SPR) et associé au « Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur » (PSMV) agréée. Ce pourcentage est aussi appliqué aux « Quartiers Anciens Dégradés » (QAD), aux quartiers conventionnés de même qu’aux Anciens Secteurs Sauvegardés (ASS).
  • 22 % pour les biens meubles construits dans la zone du Site Patrimonial Remarquable et associés au Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) accordé. Dans ce cas, il faut que le plan de restauration du logement soit déclaré d’utilité publique : il s’agit là des vieilles ZPPAUP et AVAP.
  • Le plafond de réduction d’impôts du statut Malraux 2019 est arrêté à un montant colossal de 400 000 € couvrant une durée de 4 années successives.
  • À noter que depuis le 1er janvier 2013, la loi Malraux était destinée aux investisseurs privés français qui financent les travaux de rénovation. Mais ces investissements immobiliers doivent avoir pour finalité, la location après la reconstitution totale du local. Les opérations de rénovation en loi Malraux sont en grande partie concentrées dans les centres-ville chargés d’histoires. Ce qui offre à la loi Malraux les allures d’une bonne opportunité d’affaires.

Qui sont les bénéficiaires de la loi Malraux ?

En vertu de l’article 4 B du dispositif Malraux, sont bénéficiaires des réductions d’impôts Malraux, les contribuables français qui détiennent un logement dans l’espace sauvegardé et qui investissent dans les travaux de reconstitution.

Néanmoins, nous tenons à souligner que dans la plupart des cas, les placements en loi Malraux 2019 concernent les particuliers ayant une assiette fiscale très lourde. En effet, cela s’explique par le fait que vous êtes appelé en tant qu’investisseur, à consommer la totalité du budget des activités de restauration en 1 ou 2 ans. Toujours est-il que depuis 1er janvier 2013, la fixation échelonnée des niches fiscales ne prend plus en compte la diminution d’impôts en loi Malraux.

Loi Malraux : Quels sont ses objectifs ?

Nous pouvons décliner les objectifs de cette disposition fiscale en deux catégories à savoir :

L’objectif global

Cette catégorie d’objectif nous amène à rappeler à l’esprit que, Malraux, en instituant cette loi, visait le réaménagement des centres-ville pour développer le champ commercial et surtout les bureaux. La vision de ce ministre était aussi de préserver l’intégrité du patrimoine immobilier national c’est-t-dire les quartiers historiques. Il s’agit sans doute d’une visée de transformations urbaines. C’est cette loi de défiscalisation immobilière qui a d’ailleurs permis aux villes telles que Bordeaux ou Lyon de retrouver les visages citadins après Sarlat et Dordogne.

Tout cela a pu être possible à cette époque médiévale puisque les avantages fiscaux étaient associés à un engagement locatif d’une durée de 6 ans. Et les promoteurs immobiliers pouvaient déduire de leurs profits imposés sur les activités locatives, l’ensemble des dépenses effectuées dans les travaux de restauration en l’entretien des immeubles construits dans un périmètre protégé.

Les objectifs spécifiques

Lorsqu’on est contribuable français disposant d’un portefeuille lourd et imposé d’une manière expressive, on peut donc investir en loi Malraux. Mais forcément, cet investissement doit viser des objectifs particuliers qui peuvent être :

  • la constitution d’un patrimoine personnel suivant des conditions exceptionnelles à la fin de la durée d’engagement locatif ;
  • la protection de sa famille par le biais de l’assurance des prêts ;
  • la préparation de sa retraite en garantissant des revenus additionnels à travers les activités locatives à la fin du contrat.

Loi Malraux 2019 et ses avantages fiscaux

La loi Malraux 2019 a maintenu la réduction fiscale sur les travaux de restauration à 30 %. Cette réduction est associée à un investissement plafonné à 400 000 € sur une durée pluriannuelle de 4 ans consécutifs. Mais il faut souligner que toute réduction d’impôts se fait en fonction de la localisation géographique de l’immeuble. À cet effet, le dispositif fiscal Malraux a prévu :

22 % du montant engagé dans les travaux de rénovation des logements construits dans la zone du Site Patrimoine Remarquable (SPR) couvert par le Plan de Valorisation de l’architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé. Mais dans ce cas, il faut que le plan de rénovation ait été dit d’utilité publique.

30 % du montant engagé dans la restauration d’un bien immeuble implanté dans la un Site Patrimoine Remarquable et associé au PSVM approuvé, les QAD et les quartiers conventionnés NPNRU.

Aussi, devons-nous rappeler que l’évolution de la loi Malraux donne dorénavant priorité aux investisseurs de prendre en charge les différents travaux de rénovation. Présentement, les financements immobiliers suivant les dispositions Malraux 2019 permettent aux copropriétaires de logements de définir de façon autonome leur programme d’exécution des travaux liés à la restauration des biens. La même loi Malraux dispose en son article L.262 1 du code de la construction et de l’habitation que les travaux peuvent être exécutés selon une clause de vente de bâtiment à rénover. En d’autres termes, vous n’êtes plus obligé d’approuver le paiement de vos travaux à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL), mais plutôt à l’entreprise prestataire des travaux de restauration. Ainsi, les dépenses qui sont susceptibles de générer des réductions fiscales sont équivalentes simplement au prix des travaux à exécuter par l’investisseur. Le paiement de ce montant à l’entreprise prestataire doit être constaté selon les dispositions prévues par la loi Malraux 2019. Recourir à la vente d’un immeuble en état futur de réhabilitation est encore plus bénéfique pour les promoteurs.

Les avantages liés aux investissements en loi Malraux peuvent être résumés en quelques points :

  • la réduction de 22 % pour les logements en Site Patrimonial Remarquable avec PVAP ;
  • la réduction de 30 % pour les habitations en Site Patrimonial Remarquable avec PSVM approuvé ;
  • le plafond du montant des travaux de rénovation est arrêté à 400 000 € pour une période de 4 ans successifs ;
  • les solutions spécifiquement applicables aux demandes d’autorisation de construire déposées depuis la 1er janvier 2017 ;
  • la réduction fiscale couvre toute la durée de paiement réel des travaux. Cette durée ne doit pas excéder un délai de 4 ans à partir de la date de remise du permis de construire ;
  • la réduction fiscale s’écarte de l’échelonnement des niches fiscales. Autrement dire, il n’existe pas de plafonnement général pour les niches fiscales
  • la possibilité d’ajourner les diminutions d’impôts non imputés sur de nombreuses années.
  • Les bâtiments sont construits dans les centres-ville ;
  • La défiscalisation aussitôt dans l’année du placement immobilier.

Dans quelles conditions pouvez-vous prétendre ou aspirer aux avantages fiscaux de la loi Malraux ?

Plusieurs critères conditionnent le fonctionnement et votre éligibilité à cette loi dont voici quelques-uns :

  • pour bénéficier des réductions fiscales en loi Malraux, vous devez engager des investissements dans les travaux de restauration d’un immeuble historique ;
  • vous devez ensuite vous engager après la fin des travaux à mettre cet immeuble en location suivant une période d’engagement locatif minimale de 9 ans ;
  • la loi Malraux exige que l’engagement locatif se fasse dans les 12 premiers mois qui succèdent la date de finition des travaux de rénovation immobilière. En aucun cas, la mise en location d’un immeuble en loi Malraux ne doit excéder le délai d’un an après l’achèvement des travaux ;
  • le plafond des déductions en Loi Malraux 2019 est maintenu à 400 000 € applicable sur une durée de 4 ans consécutifs ;
  • les œuvres de restauration en Loi Malraux sont impérativement subordonnées à une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP). Cette autorisation doit être effective avant le commencement des travaux ;
  • les travaux de rénovation en loi Malraux se font suivre par les « Architectes des Bâtiments de France » après une ‘’déclaration spéciale’’ ;
  • la réduction fiscale selon la loi Malraux 2019 couvre la durée du paiement réel des travaux dans un délai n’excédant pas les 3 ans à partir de la date de remise du permis de construire. Cependant, en cas des recherches archéologiques, ce délai peut être prolongée d’un an, ce qui fait 4 ans de durée globale ;
  • quand la portion de réduction fiscale imputable dans une année d’imposition dépasse l’impôt que vous devez dans cette même année, le solde sera imputable à vos revenus suivant les 3 prochaines années.

Un exemple de placement immobilier en loi Malraux

Il s’agit pour nous de vous présenter l’achat d’un immeuble en Vente d’Immeuble à Rénover dans SPR et protégé par un PSMV d’un montant qui s’élève à 300 000 €, dont 200 000 € de travaux liés à la réhabilitation. Ici, les profits fiscaux ont atteint 63 180 € sur une période de 4 ans. Le tableau suivant vous en dira plus.

Calendrier Appels de fonds Montants décaissés Taux de la réduction Montant de réduction d’impôt
Année 2018 30 % 63 180 € 30 % 18 954 €
Année 2019 40 % 84 240 € 30 % 25 272 €
Livraison 01/12/2020 30 % 63 180 € 30 % 18 954 €
TOTAL DE RÉDUCTION D’IMPÔTS : 63 180 €

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