L’immobilier est l’un des secteurs les plus prisés par les Français quand ils souhaitent se constituer un patrimoine et obtenir un revenu supplémentaire. Cependant, ce type d’investissement demande d’avoir un budget conséquent. C’est pourquoi il est important de bien réfléchir et d’être bien informé avant de se lancer. Que faut-il savoir avant d’investir dans l’immobilier ? On vous dit tout ici.

Sommaire

Comment choisir le bien immobilier sur lequel investir ?


Dans le domaine de l’investissement immobilier, le choix du bien est déterminant pour la réussite du projet.

Les avantages de l’achat dans le neuf

Au moment d’acquérir votre bien, vous pouvez choisir entre trouver un logement neuf ou un bien ancien. L’achat d’un bien neuf demande beaucoup plus de moyens financiers. De même, vous devez effectuer de nombreuses démarches administratives. En achetant un bien neuf, vous pouvez profiter du dispositif Pinel. Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, certaines conditions doivent être réunies :

  • le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
  • louer le bien sur une durée de 6 ans ou de 9 ans ;
  • respecter un plafond de loyer ;
  • le logement doit être situé dans une zone où l’offre et la demande ne sont pas équilibrées.

En 2024, les propriétaires qui répondent aux critères d’éligibilité auront une réduction de 9 % sur le prix d’achat du bien pour un contrat de location de 6 ans.

Les avantages de l’achat dans l’ancien

L’achat d’un bien dans l’ancien demande moins de financement et de démarches administratives. Cette option vous permet également de bénéficier d’une déduction fiscale grâce au dispositif Denormandie.

Pour profiter de ce système de défiscalisation, votre bien immobilier doit être situé dans une zone éligible. Le logement doit être loué sur une durée de 6, 9 ou 12 ans à des foyers modestes en respectant les seuils fixés par le gouvernement. Avec le dispositif Denormandie, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % sur le prix du bien pour une location d’une durée de 6 ans.

Les autres critères à évaluer

Les critères de sélection d’un bien immobilier ne s’arrêtent pas uniquement à la vétusté du bien (bien neuf ou bien ancien). Vous devez prendre en compte d’autres paramètres pour vous assurer de la rentabilité de votre projet. Ainsi, vous devez prendre en compte :

  • l’emplacement du bien ;
  • les caractéristiques du logement (nombre de pièces, surface, parking, piscine, jardin, espace extérieur) ;
  • la rentabilité ;
  • l’état du bien ;
  • le prix du logement.

De même, pendant vos différentes visites, vous devez évaluer l’ampleur des travaux à réaliser, surtout quand vous achetez un bien dans l’ancien. L’une des erreurs à ne pas commettre quand on choisit un bien, surtout dans le cadre de l’immobilier locatif, c’est choisir le logement coup de cœur. Optez plutôt pour le bien qui répond à toutes vos exigences et qui sera rentable.

Quel type d’investissement dans l’immobilier choisir ?

Il existe plusieurs solutions d’investissement dans l’immobilier. À vous de choisir selon vos exigences et votre budget. Toutefois, comme toutes les formes de placement, investir dans l’immobilier comporte des risques.

L’immobilier locatif

L’immobilier locatif vous permet de devenir bailleur et de percevoir des loyers à chaque fin de mois. Ce placement requiert un financement important : vous avez besoin d’au moins 50000 euros. En fonction du bien et du régime fiscal auquel vous êtes soumis, vous pouvez avoir un rendement compris entre 1 et 10 % net.

Devenir bailleur implique des responsabilités envers vos locataires. De même, c’est à vous de gérer votre bien à moins d’en confier la gestion à une entreprise spécialisée. Vous avez également des droits et des devoirs envers la loi. En optant pour l’immobilier locatif, vous avez le choix entre une location nue ou une location meublée.

La location meublée

La location meublée possède de nombreux avantages fiscaux. En réalité, quand vous optez pour le statut de la location meublée non professionnelle (LMNP), vos revenus locatifs sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime fiscal est beaucoup plus souple que celui de la location nue.

Ainsi, vous pouvez choisir entre l’abattement forfaitaire et les frais réels. L’abattement forfaitaire vous permet d’être imposé uniquement sur la moitié de vos revenus locatifs. En revanche, avec les frais réels, vous disposez d’une assiette taxable de 0 euro en prenant en compte l’amortissement comptable.

La location meublée est idéale pour les studios de type T2 situés dans les grandes métropoles. Ce genre de logement s’adresse surtout aux étudiants et aux jeunes actifs. L’ameublement et la décoration de l’appartement vous demanderont un peu de fonds. Néanmoins, vous percevrez un loyer plus conséquent que dans une location nue.

La location nue

La location nue demande moins de financement que la location meublée. Cependant, sur le plan fiscal, vous ne bénéficiez que de 30 % d’abattement forfaitaire. Vous pouvez également choisir d’être imposé sur une assiette de revenus locatifs réduite des frais réels. Comme précisé plus haut, investir dans l’immobilier locatif n’est pas sans risque. Ainsi, vous pouvez faire face aux vacances locatives, aux loyers impayés ou à la dégradation du bien.

L’immobilier pierre papier

Le principal avantage de l’immobilier pierre papier est qu’il est accessible avec un petit budget. De même, contrairement à l’investissement locatif, vous n’avez pas à vous occuper de la gestion des biens. L’immobilier pierre papier vous offre plusieurs solutions d’investissements :

  • les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ;
  • les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) ;
  • le crowfunding immobilier.

Les SCPI sont des sociétés qui s’occupent de la gestion de parcs immobiliers et qui reversent les bénéfices aux investisseurs. Ces sociétés investissent dans plusieurs domaines : l’immobilier résidentiel, les commerces et les immeubles de bureau.

Investir dans une SCPI est un investissement à long terme que vous pouvez financer avec vos propres fonds. Vous avez besoin d’au moins 500 euros pour ce type de placement. Vous pouvez aussi financer un tel projet avec un crédit immobilier. En 2022, le rendement moyen des SCPI s’élevait à 6,03 %. Un taux très intéressant quand on pense que l’investisseur ne se charge pas de la gestion des biens.

Le crowfunding immobilier est une forme de financement participatif qui consiste à prêter des fonds et à participer à la réalisation d’un projet. Vous devenez alors un peu comme une banque qui prête de l’argent en vue de l’obtention d’une rémunération. Selon les termes du contrat, vous pouvez obtenir des intérêts compris entre 8 et 10 %. C’est un investissement sur le court terme et vous obtenez vos intérêts à la fin des travaux, généralement après 18 ou 24 mois.

Les SIIC sont des sociétés qui vous permettent d’investir sur des biens immobiliers cotés en bourse. Elles ont l’obligation de verser au minimum 95 % des loyers qu’elles perçoivent et 70 % des bénéfices réalisés.

Les actionnaires reçoivent donc des dividendes allant de l’ordre de 5 % à 10 %. C’est un investissement sur le long terme qui est un peu plus risqué que les autres placements de l’immobilier pierre papier.

L’immobilier de jouissance

Investir dans l’immobilier, ce n’est pas seulement acheter un bien locatif ou investir dans la pierre papier. C’est également acquérir une résidence principale. Dans ce cas, vous devez bien réfléchir. La réalisation d’un tel projet demande certains prérequis comme une stabilité professionnelle et financière. Vous devez également analyser les dépenses et l’investissement personnel que vous demandera un tel placement.

Outre l’achat de la résidence principale, dans l’immobilier de jouissance, vous pouvez également acquérir une résidence secondaire. Cette option demande beaucoup de financement, mais lorsque vous choisissez le bon bien, vous pouvez le rentabiliser en optant pour une location saisonnière.

Quel est le meilleur financement pour investir dans l’immobilier ?


Un investissement immobilier demande beaucoup de fonds. Heureusement, plusieurs options de financement s’offrent à vous.

Financer entièrement son projet avec un crédit immobilier

Le crédit immobilier est la solution la plus utilisée pour financer un projet dans l’immobilier. Les banques proposent de nombreuses options de financement à leurs clients pour concrétiser leur projet. Toutefois, pour réellement profiter des avantages d’un crédit immobilier, vous devez opter pour la meilleure offre de prêt. Ainsi, vous devez exposer votre projet à au moins trois banques afin d’analyser les solutions qu’elles vous proposent.

Cependant, avant d’aller vers un établissement de crédit, vous devez d’abord évaluer la rentabilité de votre projet et avoir un aperçu du taux que pourrait vous proposer la banque. À cet effet, vous devez faire une simulation de votre prêt.

Les nombreux simulateurs en ligne vous permettent de déterminer votre budget, vos mensualités et votre taux d’intérêt. Il faut noter que le taux d’intérêt estimé par le simulateur n’est pas le même que la banque vous proposera, car elle prend en compte de nombreux autres facteurs. Le crédit immobilier vous permet de réaliser votre projet en profitant de l’effet levier du prêt. Dans le cas d’un investissement dans l’immobilier locatif, vous pouvez aussi bénéficier de la déduction des intérêts du prêt.

Financer son investissement avec ses propres fonds

Il est aussi possible de financer son projet immobilier sans emprunter, notamment grâce à son épargne. La principale contrainte de cette option est qu’il faut beaucoup de temps pour constituer une épargne conséquente pour financer entièrement un investissement dans l’immobilier locatif ou l’immobilier de jouissance.

L’immobilier pierre papier ne demande pas beaucoup d’argent pour un début. Vous n’aurez pas de mal à dégager entre 500 et 1 000 euros de votre épargne pour intégrer une SCPI, un crowfunding ou une SCII. Toutefois, le crédit reste l’option la plus avantageuse, malgré ses contraintes.