Le crédit hypothécaire peut être une solution intéressante pour financer un bien immobilier. Flexible, avec possibilité de l’étaler sur plus de 30 ans, ce type de crédit pourra convenir à de nombreuses personnes. On vous explique comment fonctionne le crédit hypothécaire et comment s’y prendre pour y souscrire.

Crédit hypothécaire, qu’est-ce que c’est ?

credit-hypothecaireLe crédit hypothécaire est un prêt accordé par une banque, garanti par une hypothèque. Cela signifie que la banque se réserve le droit de saisir le bien mis en hypothèque en cas de non-paiement de la dette. En général, il s’agit d’un bien immobilier : on parle alors de crédit hypothécaire immobilier, et la personne qui a souscrit le prêt va se servir du crédit hypothécaire pour financier l’acquisition de son bien.

Il est également possible de souscrire un crédit hypothécaire à la consommation : dans ce cas, le crédit hypothécaire prend la forme d’un crédit de trésorerie, sans destination précise. Toutefois, depuis l’ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016, on considère que le crédit hypothécaire à la consommation est une forme de crédit immobilier, ce qui permet de contracter ce type de crédit à des taux plus bas.

Le crédit hypothécaire peut porter sur un seul bien ou sur plusieurs biens, qu’il s’agisse d’un bien issu du patrimoine ou du bien financé par le crédit. Il peut être à taux fixe ou variable.

Comment fonctionne un crédit hypothécaire ?

Le crédit hypothécaire peut porter sur un bien neuf ou ancien, quel qu’il soit : résidence principale, résidence secondaire, investissement immobilier locatif. L’hypothèque doit être faite devant notaire, avec publication aux services de la publicité foncière. Le montant du crédit hypothécaire sera fixé en fonction de l’expertise de la valeur de votre patrimoine immobilier. En général, il équivaut à 50 à 70 % de la valeur du bien immobilier.

Le crédit hypothécaire ne peut dépasser une durée de 50 ans : en général, il va durer entre 15 et 30 ans. Il peut être amortissable ou In Fine : cela va dépendre du cas de la personne qui a contracté le crédit. L’hypothèque sur le bien que le client a porté garant sera levée une fois le crédit totalement remboursé seulement. Toutefois, elle peut être levée si le bien est revendu, moyennant des frais dont l’emprunteur devra s’acquitter. Certains contrats prévoient même le solde du crédit par anticipation sans pénalités de remboursement anticipé.

Il faut savoir également que la dernière mensualité d’un crédit hypothécaire doit toujours être soldée avant que l’emprunteur n’atteigne l’âge de 85 ans.

Pourquoi souscrire un crédit hypothécaire ?

Le crédit hypothécaire sert à dégager de la  trésorerie, que l’emprunteur pourra affecter à divers objectifs : acheter une voiture, acheter une maison, financer les études de ses enfants, rembourser d’autres dettes…

Souscrire un crédit hypothécaire est coûteux, car il faut compter plusieurs postes de dépenses (émolument du notaire, taxe de publicité foncière, salaire du conservateur, frais annexes…). Toutefois, il est intéressant de souscrire un crédit hypothécaire pour de nombreuses raisons : non seulement la durée de remboursement peut aller jusqu’à 30 ans, mais en plus, la capacité d’endettement de l’emprunteur est plus élevée qu’avec un autre type de crédit. De plus, l’emprunteur n’est pas restreint sur le type de bien à hypothéquer. Enfin, le crédit hypothécaire est plutôt flexible puisqu’il peut tout à fait être remboursé par anticipation, avec ou sans pénalités selon le contrat conclu entre le débiteur et la banque.

Quelles conditions pour souscrire un crédit hypothécaire ?

Tout propriétaire d’un bien immobilier peut souscrire un crédit hypothécaire, s’il a besoin de liquidité rapidement ou qu’il souhaite effectuer un placement de fonds. Le virement est effectué rapidement (le jour de la signature de l’acte notarié), et n’importe quel bien immobilier peut être hypothéqué : résidences principales, résidences secondaires, biens locatifs, murs commerciaux, biens mixtes… Sachez seulement que le crédit hypothécaire s’applique seulement à des biens immobiliers à usage d’habitation, et non aux biens à usage commercial ou locatif.

3 étapes pour obtenir un crédit hypothécaire

Pour faire un crédit hypothécaire, vous devrez d’abord estimer votre capacité de remboursement, puis le montant du crédit hypothécaire. Il ne vous restera plus qu’à réunir les documents nécessaires pour faire votre demande auprès de votre banque.

1.     Estimer sa capacité de remboursement

Première étape pour demander un crédit hypothécaire : prouver que votre taux d’endettement est inférieur à 33 %. Cette étape est cruciale pour la banque car elle va lui montrer que vous pouvez vous acquitter des échéances sans aucune contrainte.

Pour calculer votre taux d’endettement, additionnez d’un côté toutes vos mensualités de crédits immobiliers et crédits à la consommation en cours, et de l’autre, les revenus imposables nets de votre foyer fiscal. Vous devrez alors diviser le total des mensualités en cours par le total des revenus : le chiffre obtenu est votre taux d’endettement.

2.     Déterminer le montant du crédit hypothécaire

Pour calculer le montant maximal du crédit hypothécaire que peut supporter le bien que vous souhaitez hypothéquer, commencez par faire estimer la valeur de votre bien immobilier par une agence immobilière ou un notaire. Ensuite, relevez le montant de la dernière échéance du capital restant dû sur le tableau d’amortissement de votre crédit immobilier. Enfin, appliquez la formule  suivante :

(Valeur du bien immobilier – capital restant dû à la dernière échéance) × 80 % = montant maximum du crédit hypothécaire.

3.     Faire sa demande de crédit hypothécaire

Si vous avez un taux d’endettement assez bas et que le montant du crédit hypothécaire vous convient, vous pouvez rassembler les documents nécessaires pour faire votre demande de crédit hypothécaire. Pour cela, vous aurez besoin d’un certificat de propriété, de l’estimation de la valeur de votre bien précédemment établie, du contrat de crédit immobilier et de son tableau d’amortissement, du relevé de vos comptes bancaires sur les 6 derniers mois, de vos 3 derniers bulletins de salaire, de votre dernier avis d’imposition, et enfin de la copie de votre contrat de mariage ou de PACS si vous êtes un couple sous le régime de la séparation des biens.

Il peut être également intéressant, à cette étape, d’estimer les frais liés au crédit hypothécaire. Pensez à bien ajouter au montant du crédit les frais de dossier (1% du montant du prêt), les frais de courtage (3 à 7 % du montant du prêt), et les frais de garantie de second rang, si vous avez un crédit immobilier sur le bien qui court toujours.

Faire un crédit hypothécaire pour un achat à l’étranger

Les motivations d’achat d’un bien immobilier peuvent être diverses :

  • L’achat pour le logement principal
  • Une résidence secondaire
  • Un investissement dans un bien avec un revenu locatif

Pour cette dernière possibilité, plusieurs choses sont à étudier pour choisir l’endroit où vous allez acheter. Vous devez regarder le prix d’achat, les frais, le rendement estimé et les conditions de crédit.

Par exemple, un achat en Belgique peut être intéressant car dans certaines régions, comme le Hainaut, principalement la région de Mons, les prix y sont intéressants par rapport au loyer que vous pouvez en tirer. Pensez aussi à la possibilité de passer en location de vacances à court terme. La Wallonie a mis peu de règles contraignantes pour le faire par rapport à d’autres destination. Si vous vous dites que ce sera difficile de louer à des touristes, un site comme AirDNA nous apprend que sur Mons, le taux d’occupation est très élevé 79%, de quoi y réfléchir sérieusement.

airdna

Les règles pour faire un crédit hypothécaire auprès d’un courtier belge sont généralement plus souples qu’en France. Si vous envisagez un achat à Mons, Go Forward est un courtier en crédit d’expérience.

 

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